Airbnb e affitti brevi, la stretta del Governo. Ecco le nuove regole

La ministra del Turismo Santanchè annuncia l’aggiornamento della proposta normativa presentata a maggio: nessuna deroga all’obbligo di permanenza nelle città metropolitane per almeno due notti, scende da quattro a due il limite di appartamenti, in capo allo stesso proprietario, che possono essere messi in locazione. Multe fino a 10mila euro e fuori dal perimetro gli immobili privi di misure di sicurezza

a a ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha annunciato su Facebook che è stato dato “ai soggetti interessati il testo della nostra proposta normativa al fine di formulare soluzioni efficaci ed efficienti che possano essere altamente condivise”. Il ddl sugli affitti brevi intende regolare il fenomeno dei soggiorni-lampo esacerbato dalle piattaforme digitali di sharing come Airbnb. La stretta era stata prefigurata fin da maggio, quando già si parlava di obbligo nei centri storici delle città metropolitane di affittare gli immobili per almeno due notti – un obbligo per il quale non è più prevista alcuna deroga -, e anche di Codice identificativo nazionale, banca dati degli immobili ad uso abitativo messi in affitto a fini turistici e multe per mancato rispetto delle norme.

“Sono molti anni che si aspettava un intervento specifico sugli affitti brevi e mi sembra che nessuno, prima di noi, né la sinistra che è stata per 10 anni al governo, né quei sindaci che oggi chiedono interventi urgenti, abbia mai voluto affrontare una questione riguardante un tema così complesso e spinoso”, afferma Santanchè. “Abbiamo invece affrontato la situazione degli affitti brevi in tempi non sospetti avviando, già mesi fa, tavoli di confronto con associazioni di categoria e degli inquilini, con le regioni ed i sindaci delle città metropolitane, per arrivare ad una proposta il più possibile condivisa. Senza dubbio quindi, in tempi rapidi abbiamo messo la questione tra le priorità da affrontare nel settore del turismo”.

Affitti brevi, che cosa prevede il ddl

La nuova bozza del ddl sugli affitti brevi, condivisa dalla ministra del Turismo con i soggetti interessati, e visionata da Public Policy, indica che, “a pena di nullità, il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo situati nelle zone territoriali omogenee A (che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi) dei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive”.

Limite minimo di due notti

Rispetto alla bozza condivisa dal ministero a maggio, nel nuovo testo non ci sono deroghe al limite minimo di due notti, prima invece previste nel caso in cui la parte conduttrice fosse costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli.

Inoltre, scende da 4 a 2 il limite di appartamenti, dello stesso proprietario, in locazione breve (da 1 a 30 notti) che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca.

I soggetti e le città interessati 

Per “locazione per finalità turistiche”, prosegue il documento condiviso con le parti interessate, si intende il contratto di locazione con scopo turistico avente ad oggetto il godimento di un’unità immobiliare ad uso abitativo ubicata in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice, stipulato direttamente da colui che la detiene legittimamente (host) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (property manager), ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (Ota), mettendo in contatto persone in cerca di una struttura con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Sono coinvolti le 14 città metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, Bologna, Firenze, Venezia, Genova, Messina, Reggio Calabria, Cagliari) ma anche i circa 969 comuni ad alta densità turistica. Non è prevista alcuna deroga: il ddl specifica che tutti i Comuni classificati dall’Istat “a vocazione turistica” devono sottostare alle regole, anche se con una popolazione inferiore a 5.000 abitanti.

Obbligatorio esporre il Cin degli affitti  

Il Governo Meloni punta fortemente sulla regolamentazione del settore delle locazioni brevi e aveva annunciato già lo scorso maggio un disegno di legge in preparazione presso il ministero del Turismo. Le norme riguardano coloro che detengono legittimamente l’immobile, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il ddl condiviso da Santanchè indica che il ministero del Turismo assegnerà a tutte le case che si vogliono affittare a uso turistico, e anche alle strutture alberghiere ed extra alberghere, un Codice identificativo nazionale-Cin, per “assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”. Il Cin sarà assegnato ad ogni immobile ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, dietro presentazione di apposita istanza da parte del locatore in via telematica.

La bozza prevede che chi presenta l’istanza sia poi il responsabile della locazione e della gestione dell’unità immobiliare, nei confronti della parte conduttrice, delle pubbliche amministrazioni e dei soggetti terzi. I Cin dovranno contenere anche l’indicazione del numero di posti letto disponibili secondo quanto dichiarato nella relativa istanza, e sostituiranno, ad ogni effetto, i codici identificativi regionali (Cir): i Cir già assegnati conserveranno la propria validità fino al termine di novanta giorni successivi alla pubblicazione del ddl.

Le sanzioni: multe fino a 10mila euro

Tutte le strutture identificate con il Cin verranno inserite nella banca dati nazionale, che sarà pubblica e liberamente consultabile sul sito istituzionale del ministero del Turismo. Previsto poi l’obbligo in capo a chi concede in locazione un immobile ad uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, di esporre il Cin all’ingresso dell’unità immobiliare e ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. Anche i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, hanno l’obbligo di indicare il Cin negli annunci pubblicati nei propri portali.

La nuova bozza aumenta le multe sia per chi non espone il Cin (ora fino a 5mila) sia per chi affitta senza il Cin (ora fino a un massimo di 8mila).

Chiunque eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, direttamente o tramite società che svolgono attività di intermediazione immobiliare ovvero di gestione di portali telematici, è soggetto, anche ai fini fiscali, alla disciplina generale dell’imprenditore, nonché all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune del territorio in cui viene svolta l’attività, pena l’irrogazione di una sanzione pecuniaria per un massimo di 10mila euro.

A controllare che case vacanze e alberghi abbiano ed espongano il Cin e a comminare eventualmente le multe, saranno i comuni, attraverso gli organi di polizia locale, e gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria, ciascuno nell’ambito delle rispettive competenze.

Chi riscuote l’imposta di soggiorno 

La responsabilità del pagamento dell’imposta di soggiorno è estesa anche ai soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare e di gestione di portali telematici qualora abbiano incassato il canone o il corrispettivo, ovvero siano intervenuti nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, in relazione ai contratti di locazione per finalità turistiche nonché ai contratti di albergo, alloggio, o comunque diversamente denominati, conclusi con le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere.

Sicurezza degli immobili

Le unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche affittate per breve periodo dovranno rispettare gli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi, possedere dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e dovranno avere i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

Non possono affittare un appartamento a uso turistico breve coloro che hanno riportato condanne a pene restrittive della libertà personale superiori a tre anni, per delitti non colposi, senza aver ottenuto la riabilitazione; coloro che sono sottoposti a sorveglianza speciale o a misura di sicurezza personale o siano stati dichiarati delinquente abituale, professionale o per tendenza senza aver ottenuto la riabilitazione.

La posizione dei sindaci italiani

Le proteste sul caro-affitti da parte degli studenti delle grandi città italiane non sono certamente isolate. Anche nelle grandi città europee e americane da anni i residenti lamentano la trasformazione del mercato della locazione, con la riduzione degli immobili in affitto per periodi medio-lunghi a favore degli affitti brevi turistici –  un trend agevolato dalle piattaforme digitali come Airbnb e Booking.

A New York City sono già entrate in vigore nuove norme per arginare e regolamentare gli affitti brevi attraverso Airbnb &co. e anche Bruxelles sta valutando un intervento, per ora basato sulla registrazione degli immobili e dei dati delle parti contraenti.

Sulla scia di queste evoluzioni, Milano è tornata a chiedere una limitazione del numero dei giorni e del numero di appartamenti mentre a Firenze è approdata in Commissione la delibera, annunciata nei mesi scorsi, per lo stop agli affitti brevi nell’area Unesco.

“Milano vorrebbe fare una cosa simile a quella di New York”, ha affermato il sindaco Giuseppe Sala, ma “tra il bianco e il nero bisogna trovare il grigio giusto”, e di certo “non si possono avere più di 20.000 appartamenti dedicati agli affitti brevi”. A Milano, come ricorda il primo cittadino, esistono intere palazzine in cui gli appartamenti sono destinati agli affitti brevi. Non è, però, assicura Sala, il caso “del mio concittadino che ha un appartamento in più e lo affitta – ha affermato – ce l’ho con chi in questi anni ha fatto razzia”.

A Firenze, il sindaco Dario Nadella ha fatto sapere che “La polizia municipale sta facendo controlli capillari per verificare che non vi siano residenze false. Stiamo concludendo con la Guardia di finanza un protocollo molto innovativo per avere il loro supporto su questi controlli attraverso i dati incrociati”.

Sulla delibera – prosegue Nardella – “c’è stato un confronto molto serrato con l’avvocatura del Comune di Firenze, con esperti costituzionalisti. L’obiettivo è, partendo da Firenze, aprire una discussione seria e approfondita. Mi preme ricordare che qualora dovesse entrare in vigore una norma dello Stato che rispondesse alle esigenze che noi abbiamo espresso al governo noi saremmo ben contenti di rivedere questa norma urbanistica”.

Anche l’Ue verso la stretta sulle piattaforme

A New York la nuova legge sugli affitti brevi obbliga proprietari e affittuari a registrarsi presso le autorità cittadine prima di poter inserire i loro annunci su Airbnb, Vrbo o altre piattaforme di affitti turistici, pena essere sanzionati fino a un massimo di 5mila dollari per ogni infrazione commessa. Inoltre, i proprietari non potranno affittare per durate inferiori ai 30 giorni senza essere fisicamente presenti nella struttura per tutta la durata del soggiorno. Airbnb,non ha esitato a definire la nuova legge – a detta del New York Times – “un bando de facto” della sua piattaforma.

Da parte sua, la Commissione europea ha presentato una proposta di regolamento nel novembre 2022, poi passata al Parlamento europeo e su cui, lo scorso marzo, il Consiglio ha adottato la sua posizione negoziale. Gli Stati membri chiedono i dati dalle piattaforme dovranno costituire un “punto di ingresso digitale unico” nazionale per la trasmissione dei dati tra le piattaforme online di noleggio a breve termine e le autorità pubbliche. Ogni casa, appartamento o stanza offerta in affitto per un numero limitato di giorni all’anno avrà un numero di registrazione, in modo che le autorità competenti possano conoscere l’identità dell’ospite, cioè della persona che vuole affittare l’abitazione.

Attualmente la Commissione per il mercato interno e la protezione dei consumatori del Parlamento europeo sta preparando una relazione sulla proposta di regolamento sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di affitto di alloggi a breve termine. La relatrice, Kim Van Sparrentak (Verdi), ha presentato gli elementi principali del progetto di relazione nella riunione della commissione del 23 maggio. Nella bozza di relazione, Van Sparrentak propone diversi emendamenti per migliorare lo scambio di dati, aumentare la responsabilità della piattaforma e consentire alle autorità di far rispettare le norme per gli affitti a breve termine. I punti chiave includono la distinzione tra regimi di registrazione e di autorizzazione, l’ampliamento dei dati per l’identificazione delle unità locative e la riduzione degli elenchi illegali. Ciò può essere ottenuto attraverso controlli casuali, obblighi di rendicontazione più rigorosi per le piattaforme e un’efficace applicazione delle norme locali. Il calendario di attuazione proposto è stato ridotto da 24 a 12 mesi.

da Patrizia Licata